5 هزینهٔ پنهانِ خرید ملک در دبی (آپدیت 2025)؛ همه‌چیز درباره کارمزدها، وام و هزینه‌های جانبی

اگر برای «خرید ملک در دبی» برنامه‌ریزی می‌کنی، دانستن قیمتِ روی تابلو کافی نیست. هزینه‌هایی وجود دارد که خیلی‌ها در محاسبهٔ اولیه نمی‌بینند و همین «ریز‌هزینه‌ها» می‌تواند بودجه را ۷ تا حتی ۱۰ درصد بالا ببرد. در این راهنمای فشرده و کاربردی از مجله آنلاین گردشگری دبی سلام، ۵ هزینهٔ پنهان خرید ملک در دبی را با عدد و مثال توضیح می‌دهیم؛ سپس سراغ هزینه‌های جاری (شارژ ساختمان، دیوا و کولینگ) می‌رویم و در پایان یک «نمونه محاسبهٔ واقعی» برای ملک ۱ میلیون درهمی می‌آوریم. اگر قوانین کلی مالکیت برایت سؤال است، صفحهٔ قوانین خرید ملک در دبی نگاه دقیقی به محدودیت‌ها و انواع مالکیت می‌دهد.

خلاصه ۳۰ ثانیه‌ای:

• کارمزد DLD حدود ۴٪ قیمت ملک است.
• کمیسیون مشاور معمولاً ۲٪ (+۵٪ مالیات بر ارزش افزوده روی همین کمیسیون).
• خدمات حقوقی و انتقال سند چند هزار درهم هزینه دارد.
• اگر وام بگیری: ثبت رهن ۰٫۲۵٪ مبلغ وام + ارزیابی ~۲٫۵ تا ۳٫۵هزار درهم.
• NOC توسعه‌دهنده ۵۰۰ تا ۵هزار درهم. بعد از خرید هم شارژ ساختمان، دیوا و کولینگ را ماهانه در بودجه ببین.

اصطلاحات کلیدی خرید ملک:

• DLD: اداره اراضی دبی (کارمزد انتقال/ثبت).
• NOC: گواهی عدم‌اعتراض توسعه‌دهنده برای انتقال.
• Oqood: ثبت رسمی واحدهای پیش‌فروش (آف‌پلن).
• Conveyancing: خدمات حقوقیِ انتقال ملک.
• Service Charge / Chiller: شارژ ساختمان و هزینه خنک‌کننده.

چرا این هزینه‌ها «پنهان» حساب می‌شوند؟

در آگهی‌ها معمولاً فقط «قیمت ملک» دیده می‌شود؛ اما انتقال رسمی مالکیت، کارمزدهای دولتی، کمیسیون مشاور، هزینه‌های حقوقی/کانوینسینگ و کارمزدهای مرتبط با وام و توسعه‌دهنده (NOC) هم وجود دارند. در معاملات آف‌پلن هم ثبت Oqood و پرداخت‌های مرحله‌ای داستان خودش را دارد. با دانستن جزئیات، نه‌تنها شوکه نمی‌شوی، بلکه دستت برای مذاکره هم بازتر است.

چرا این هزینه‌ها «پنهان» حساب می‌شوند؟

۱) کارمزد ادارهٔ اراضی دبی (DLD) و هزینه‌های دفتر ثبت (Trustee)

مهم‌ترین بخش دولتی، کارمزد انتقال مالکیت DLD است که معمولاً ۴٪ ارزش معامله محاسبه می‌شود. علاوه بر این، هزینه‌های اداری/ثبت و صدور سند و کارمزد دفتر ثبت (Trustee Office) هم پرداخت می‌شود. برای معاملات با ارزش بالاتر، کارمزد دفتر ثبت معمولاً در رِنج ۲٬۰۰۰ تا ۴٬۰۰۰ درهم قرار می‌گیرد و هزینهٔ صدور سند هم به‌صورت ثابت/پلکانی محاسبه می‌شود. اگر ملک «آف‌پلن» می‌خری، ثبت Oqood نیز کارمزدی در حدود همان ۴٪ دارد. نتیجهٔ عملی: کارمزدهای دولتی را هم‌ردهٔ یک هزینهٔ اصلی ببین و همیشه در بودجهٔ اولیه لحاظ کن.

۲) کمیسیون مشاور املاک (Agency Commission)

در اغلب معاملات، کمیسیون مشاور حدود ۲٪ از قیمت توافق‌شده است و ۵٪ VAT هم روی همین کمیسیون اضافه می‌شود. اگر توسعه‌دهنده یا فروشنده، کمیسیون را تقبل کند یا تخفیف بدهد، حتماً این توافق در پیش‌نویس قرارداد و رسید نهایی درج شود. نکتهٔ مهم: کار با مشاوری که قرارداد استاندارد و روند کانوینسینگ شفاف دارد، به‌اندازهٔ چند هزار درهم ارزش دارد؛ چون ریسک اشتباهات و تأخیرها را کم می‌کند.

۳) هزینه‌های حقوقی و کانوینسینگ (Legal & Conveyancing)

حتی وقتی مشاور خوبی داری، کانوینسینگ حرفه‌ای خیال را از نظر بررسی تعهدات و اسناد راحت‌تر می‌کند. این بخش می‌تواند شامل: بررسی عنوان سند، بدهی‌ها/رهن‌های قبلی، کلیرنس شارژ ساختمان، تنظیم مبایعه‌نامه و هماهنگی کارهای دفتر ثبت باشد. رنج این خدمات متغیر است، اما برای پوشش کامل، یک عدد چند هزار درهمی کنار بگذار. اگر وام بانکی در میان است، هماهنگی آزادسازی/ثبت رهن هم جزو همین فرایند می‌آید.

۴) هزینه‌های مرتبط با وام مسکن (Mortgage Fees)

اگر با تسهیلات بانکی می‌خری، سه قلم مهم را دست‌کم نگیر:
• کارمزد ثبت رهن در DLD: ۰٫۲۵٪ مبلغ وام + ۲۹۰ درهم اداری.
• کارمزد تنظیم وام بانکی: معمولاً ۰٫۵ تا ۱٪ مبلغ وام (اغلب ۱٪) + VAT.
• ارزیابی ملک (Valuation): معمولاً بین ۲٬۵۰۰ تا ۳٬۵۰۰ درهم.
علاوه بر این‌ها، بیمهٔ اجباری و هزینه‌های اداری بانک هم می‌تواند اضافه شود. یادت باشد حداقل پیش‌پرداخت رایج ۲۰٪ است؛ بنابراین اگر ۱ میلیون درهمی می‌خری، باید ۲۰۰ هزار درهم نقد داشته باشی و ۸۰۰ هزار درهم را وام بگیری.

۵) کارمزد NOC توسعه‌دهنده و کلیرنس شارژ

برای انتقال مالکیت در پروژه‌های مجتمع، «گواهیِ عدمِ اعتراض» (NOC) از توسعه‌دهنده الزامی است. توسعه‌دهنده بابت صدور NOC کارمزد می‌گیرد؛ بازهٔ متداول بین ۵۰۰ تا ۵٬۰۰۰ درهم است و زمان صدور معمولاً چند روز کاری طول می‌کشد. علاوه بر NOC، باید مطمئن شوید بدهی شارژ ساختمان از مالک قبلی تسویه شده و نامهٔ کلیرنس گرفته‌اید؛ در غیر این صورت، خدمات مدیریت ساختمان به مشکل می‌خورد.

هزینه‌هایی که خیلی‌ها فراموش می‌کنند اما هر ماه با شما هستند!

الف) شارژ ساختمان/Service Charges

در دوبی، شارژ سالانه بر اساس متراژ و امکانات محاسبه می‌شود و برای آپارتمان‌ها معمولاً بین ۱۰ تا ۳۰ درهم به‌ازای هر فوت‌مربع در سال است. هرچه پروژه لوکس‌تر و امکانات (استخر، جیم، امنیت ۲۴ساعته) بیشتر، شارژ بالاتر. قبل از نهایی‌کردن خرید، آخرین صورت‌حساب سالانه و نرخ هر فوت‌مربع را بگیرید و با بودجهٔ ماهانه‌تان تطبیق دهید. اگر دغدغهٔ بودجه دارید، مرور مناطق ارزان دبی برای زندگی کمک می‌کند جامعه‌هایی با شارژ متعادل‌تر پیدا کنید.

ب) دیوا (DEWA): ودیعه و راه‌اندازی

برای اتصال آب‌وبرق، باید ودیعهٔ قابل‌استرداد بگذاری: ۲٬۰۰۰ درهم برای آپارتمان‌ها و ۴٬۰۰۰ درهم برای ویلاها، علاوه بر کارمزدهای فعال‌سازی. هنگام تخلیه هم، تسویهٔ نهایی و درخواست عودت ودیعه انجام می‌شود.

ج) کولینگ منطقه‌ای (District Cooling/Chiller)

در بسیاری از پروژه‌ها، هزینهٔ خنک‌کاری به‌صورت جداگانه محاسبه می‌شود. این عدد بسته به شرکت ارائه‌دهنده، متراژ، الگوی مصرف و تعرفهٔ ثابت/متغیر متفاوت است. ساده‌ترین راه، درخواست آخرین قبض از فروشنده است تا هم تعرفهٔ ثابت را ببینی، هم الگوی مصرف واقعی واحد را.

نمونهٔ محاسبهٔ واقعی برای آپارتمان ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ درهمی

سناریو ۱: خرید نقدی

• کارمزد DLD (۴٪): ۴۰٬۰۰۰
• هزینه‌های اداری/صدور سند/دفتر ثبت: حدود ۲٬۰۰۰ تا ۴٬۰۰۰
• کمیسیون مشاور (۲٪ + ۵٪ VAT): ۲۰٬۰۰۰ + ۱٬۰۰۰ = ۲۱٬۰۰۰
• کانوینسینگ/حقوقی: فرض ۶٬۰۰۰ تا ۱۰٬۰۰۰
• NOC توسعه‌دهنده: فرض ۱٬۵۰۰
جمع تقریبی اولیه: حدود ۶۸٬۵۰۰ تا ۷۶٬۵۰۰ درهم (بدون احتساب شارژ، دیوا، کولینگ).

سناریو ۲: خرید با وام (پیش‌پرداخت ۲۰٪؛ وام ۸۰۰٬۰۰۰)

موارد سناریو ۱ +
• کارمزد ثبت رهن DLD (۰٫۲۵٪ وام + ۲۹۰): ۲٬۰۰۰ + ۲۹۰ = ۲٬۲۹۰
• کارمزد تنظیم وام بانک (۱٪ + VAT): ۸٬۰۰۰ + ۴۰۰ = ۸٬۴۰۰
• ارزیابی ملک: فرض ۳٬۰۰۰
جمع افزودهٔ وام: حدود ۱۳٬۶۹۰ درهم
جمع کل تقریبی: ۸۲٬۰۰۰ تا ۹۰٬۰۰۰ درهم، علاوه بر پیش‌پرداخت ۲۰۰٬۰۰۰ درهم.
نکتهٔ عملی: بعضی توسعه‌دهنده‌ها در کمپین‌ها بخشی از کارمزد DLD یا NOC را پوشش می‌دهند؛ اما روی تخفیف‌های موردی حساب باز نکن و همیشه بودجه را محافظه‌کارانه ببند.

کمیسیون مشاور املاک

چه کسی چه چیزی می‌پردازد؟ (تقسیم مسئولیت‌ها در عمل)

• خریدار: کارمزد DLD، کارمزد دفتر ثبت، کمیسیون مشاور خریدار (اگر توافق شده)، هزینه‌های وام و ارزیابی، کانوینسینگ خریدار، شارژهای بعد از تملک، ودیعهٔ دیوا و هزینه‌های کولینگ.
• فروشنده: دریافت NOC در برخی پروژه‌ها با فروشنده است (در بسیاری موارد)، تسویهٔ بدهی شارژ تا روز انتقال، کارمزد آزادسازی رهن (اگر ملک در رهن است)، کانوینسینگ فروشنده.
• توافق‌های خاص: هر موردی که خلاف رویه است، در قرارداد مکتوب شود.

چک‌لیست مذاکره و پیشگیری از هزینه‌های پنهان

۱) از همان روز اول، «خلاصهٔ هزینه‌ها» را از مشاور/کانوینسر بخواه؛ با جزئیات رقم و مسئول پرداخت‌کننده.
۲) دربارهٔ وام، پیش‌ارزیابی بگیر تا نرخ، کارمزدها و توان بازپرداخت روشن شود.
۳) کپی آخرین صورتحساب شارژ و قبض کولینگ/دیوا را ببین تا برآورد ماهانه واقعی باشد.
۴) اگر فروشنده روی NOC یا بخشی از کمیسیون تخفیف می‌دهد، در قرارداد بنویس.
۵) برای آف‌پلن، زمان‌بندی پرداخت‌های Oqood و انتقال سند نهایی را دقیق چک کن.
۶) قبل از امضا، قوانین مالکیت و محدودیت‌های منطقه‌ای را با قوانین خرید ملک در دبی تطبیق بده.

سوالات پرتکرار

کارمزد DLD دقیقاً چقدر است؟

برای اغلب خریدهای دست‌دوم ۴٪ ارزش معامله است؛ هزینه‌های اداری/صدور سند و کارمزد دفتر ثبت نیز جداگانه محاسبه می‌شود.

NOC چیست و چرا لازم است؟

گواهیِ عدم اعتراض از طرف توسعه‌دهنده برای انتقال مالکیت در پروژه‌های مجتمع. بدون NOC، دفتر ثبت انتقال را نهایی نمی‌کند. بازهٔ کارمزد متداول بین ۵۰۰ تا ۵٬۰۰۰ درهم است.

با وام می‌خرم؛ هزینه‌های اضافه کدام‌اند؟

ثبت رهن در DLD (۰٫۲۵٪ مبلغ وام + ۲۹۰)، کارمزد بانکی (۰٫۵ تا ۱٪ + VAT) و ارزیابی ملک (حدود ۲٬۵۰۰–۳٬۵۰۰). بیمهٔ وام نیز معمولاً اضافه می‌شود.

بعد از خرید، چه هزینه‌های ماهانه‌ای دارم؟

شارژ ساختمان بر اساس فوت‌مربع (در پروژه‌های آپارتمانی، معمولاً ۱۰ تا ۳۰ درهم/فوت‌مربع در سال)، ودیعه و قبوض دیوا و احتمالاً هزینهٔ کولینگ. اگر اولویتت بودجهٔ متعادل است، سراغ مناطق ارزان دبی برای زندگی یا راهنمای معرفی بهترین محله های دبی برو تا جامعه‌های مناسب را پیدا کنی.

اگر فعلاً قصد خرید ندارم و می‌خواهم چند ماه اجاره‌نشینی کنم؟

مشکلی نیست؛ با درک چارچوب اجاری، می‌توانی بهتر تصمیم بگیری. آشنایی با ساختار قرارداد و اجاری، دیپازیت و چک‌ها در صفحهٔ اجاره ملک در دبی به تصمیم کوتاه‌مدت کمک می‌کند. اگر در مسیر اقامت بلندمدت هستی، شرایط سرمایه‌گذاری برای ویزای طلایی امارات 2025 را هم بخوان تا مسیر خرید و اقامت را هماهنگ جلو ببری.

جمع‌بندی

در بازار پویا و رقابتی دبی، قیمت «تابلو» فقط شروع ماجراست. کارمزد DLD و دفتر ثبت، کمیسیون مشاور، کانوینسینگ، هزینه‌های وام و NOC اصلی‌ترین اقلام پنهان‌اند؛ بعد از تملک هم شارژ ساختمان، دیوا و کولینگ هر ماه با شما هستند. با یک «فهرست هزینه‌ها» از روز اول، درخواست اسناد شفاف و بررسی قبض‌ها/صورت‌حساب‌های اخیر، خریدی بدون سورپرایز خواهی داشت. برای جمع‌بندی مسیر و انتخاب محله/بودجه، سری به معرفی بهترین محله های دبی بزن و اگر هنوز بین خرید و اجاره مرددی، راهنمای اجاره ملک در دبی به تصمیم امروزت جهت می‌دهد.